Расторжение договора купли-продажи недвижимости: порядок расторжения, судебная практика

Расторжение договора купли-продажи: судебная практика

Основанием для возникновения юридических обязательств, как правило, является заключение договора. Это документ предназначен для правового регулирования поведения заинтересованных сторон. Договор купли-продажи товара – это обязательство продавца передать покупателю товар за определенное денежное вознаграждение.

Не редки случаи, когда после заключения договора появляется необходимость его расторгнуть, что приводит к прекращению обязательств. Если договор исполнен в полном объеме, его расторжение невозможно, так как выполнение всех его условий само по себе останавливает процесс и прекращает все обязательства.

Обратите внимание

Еще одно обязательное условие для наступления возможности расторжения договора купли-продажи — досрочность, поскольку окончание срока автоматически прекращает его действие.

В том случае, если продавец или покупатель выполнили взятые на себя обязательства не в полном объеме или вообще не выполнили на протяжении действия контракта, то в силу вступают правовые нормы, регулирующие эту ситуацию.

Способы расторжения договора и его особенности

Способ расторжения договора купли-продажи во многом зависит от причины, по которой происходит расторжение и может быть:

  • По желанию одной из сторон;
  • По взаимному соглашению;
  • По инициативе третьих особ, действующих в рамках законодательства;
  • По отказу в одностороннем порядке одной из сторон выполнять условия договора.

Отличительной чертой договора купли-продажи является многообразие его видов. Согласно ГК РФ могут заключаться соглашения:

  • Обычные;
  • Розничной продажи товара;
  • Поставки;
  • Контрактации;
  • Продажи недвижимости, предприятия, автомобиля;
  • Энергоснабжения.

Расторжение обычных договоров встречается достаточно редко, так как они заключаются в основном физическими лицами, приобретающими недорогие товары в магазинах, и при их возврате действуют нормы закона «О защите прав потребителей».

Расторжение прочих договоров, касающихся приобретения более крупных, дорогостоящих вещей требует совершенно иного подхода, который регламентируется Гражданским законодательством.

При расторжении договора не следует забывать о том, что производить это действие надо в той же форме, в которой договор заключался. Несоблюдение этого принципа может привести к тому, что показания свидетелей, подтверждающих факт расторжения контракта, не будут приняты во внимание судебной практикой, если решение дела не закончится мирным путем.

Особенности судебной практики

Если участники договорных отношений не смогли разойтись мирно в вопросе расторжения, они имеют право решить этот вопрос в судебном порядке.

Судебная практика по подобным делам требует неукоснительного придерживания претензионного порядка, т.е.

исковое заявление можно подавать только в том случае, если был получен отказ на разрыв договора или вторая сторона отношений не ответила на выставленную претензию.

Судебное расторжение договора по желанию продавца или покупателя может проводиться только в том случае, если это было прописано в самом контракте или если одна из сторон существенно нарушила условия договора. Существенным в соответствии с ГК РФ считается нарушение, лишающее вторую сторону значительной части выгоды, на получении которой она рассчитывала при заключении соглашения.

Как свидетельствует судебная практика, чаще всего в рассмотрение попадают дела, касающиеся отказа покупателя оплатить покупку. Хотя следует отметить, что случаи, когда в качестве отказников выступают поставщики, задерживающие отправку товара или вообще не поставляющие его, встречаются ненамного реже.

Квартирный вопрос

Лицо, обратившееся с иском в суд, должно быть в состоянии доказать существенность нарушений договора купли-продажи не только с личной точки зрения, но и в соответствии с нормами ГК РФ.

Если говорить о покупке недвижимости, то неполучение продавцом денежных средств, безусловно, является существенным несоблюдением договора, но это является общей нормой, над которой главенствуют специальные нормы, которыми и будет руководствоваться суд при принятии решения.

Так, если лицо, приобретающее квартиру или земельный участок, не произвело оплату за него в оговоренные сроки, продавец имущества имеет полное право требовать погашение долга с учетом процентов за просрочку в соответствии со ст.486 п.3 395 ГК РФ.

Важно

Покупатель, в свою очередь, может и, как показывает анализ судебной практики, обязательно ссылается на нормы ст.453 п.

4 ГК РФ, которая говорит о том, что сторона не имеет права требовать вернуть ей выполненное по взятому обязательству до внесения изменений в договор купли-продажи или расторжении его, если другие условия не заложены в самом договоре, законах или соглашении сторон.

Возникает тупиковая ситуация, где наблюдается явное существенное нарушение прав продавца недвижимости, имущества у него уже нет, а вознаграждение ему за нее предлагают получать маленькими порциями по исполнительным листам, что может растянуться на десятилетия.

В этом случае единственным вариантом расторжения договора купли-продажи с применением ст. 450 ГК РФ: добиться признания сделки недействительной, доказав желание покупателя неосновательно обогатиться. Сразу стоит отметить, что сделать это можно, только если имущество еще не было передано покупателю фактически.

Фактическая передача недвижимости наступает после:

  • подписание акта ее приемки;
  • получения ключей;
  • вселения;
  • оплаты коммунальных услуг;
  • начала использования по назначению и т.п.

Случаев, когда основания для подачи иска о разрыве договора появляются у продавца в судебной практике также немало.

К наиболее распространенным относятся следующие:

  1. Обнаружение недопустимых обстоятельств, не оговоренных в соглашении уже после покупки имущества. Например, сокрытие продавцом факта прописки в квартире несовершеннолетнего лица, пребывающего на содержании в детском доме в момент продажи и имеющим право вернуться туда, где он прописан, после достижения совершеннолетия.
  1. Если договор купли-продажи не имеет или потерял юридическую силу, а оснований для это также может быть немало. Самым банальным является подделка документов, влекущая за собой фиктивную продажу и, соответственно, уголовную ответственность.
  1. Обнаружение в квартире существенных недостатков после обретения прав собственности, скрытых от покупателя при оформлении сделки, которые не дают возможности использовать недвижимость по назначению, комфортно проживать в ней и т.п. Наравне с заявлением об уменьшении цены объекта, бесплатного устранения недостатков, истец вправе отказаться от договора, потребовать его разрыва и возврата денежных средств.

Нюансы расторжения соглашения о продаже земли

Судебная практика по договорам купли-продажи земельного участка мало чем отличается от той, что касается сделок с жилой или коммерческой недвижимостью.

Соглашение покупки земли может быть разорвано в судебном порядке из-за неоплаты или частичной оплаты участка. Если покупатель при этом нарушает условия конкурса, то при расторжении договора с него взыскивается неустойка, равная стоимости предмета договора и убытки, которые не перекрываются неустойкой.

Покупатель так же, как и в сделках с квартирой, может применять к себе ст. 456 п.4 ГК РФ.

Что же касается признания сделок недействительными, то здесь кроме норм, заложенных в ГК РФ, применяются нормы Земельного Кодекса. Например, согласно ст.37 п.2 ЗК РФ и ст. 22 п.

3 ГК РФ, продавец не имеет права закладывать в договор пункт о том, что он может выкупить проданный земельный участок назад по своему желанию.

Также недопустимы условия, которые ограничивают распоряжение землей и ответственность продавца, если на объект продажи предъявляют права третьи лица.

Вышеупомянутая статья содержит достаточный перечень оснований, которые в случае их включения в договор могут сделать его недействительным, но этот перечень далеко не исчерпывающий. Следует иметь в виду, что любые пункты договора, ограничивающие дееспособность или правоспособность, делают договор о покупке земельного участка ничтожным на основании положений ГК РФ.

Нюансы расторжения соглашений о продаже автомобиля

К сожалению, случаи, когда сделка по продаже автомобиля начинает не устраивать одну из сторон, и она ищет способ разорвать договор, так же нередко встречаются в судебной практике.

Здесь сразу стоит отметить, что закон о защите прав потребителей действует только в том случае, если одной из сторон договора выступает юридическое лицо, в данном случае автосалон, дилер и т.п. Сделки, заключенные между физическими лицами, как правило, касающиеся операций с подержанными автомобилями, могут расторгать по соглашению сторон или в судебном порядке согласно ст. 450 ГК РФ.

Если после покупки авто покупатель обнаружил существенные недостатки, то прежде чем подавать на продавца в суд, он должен направить ему претензию с перечислением всех дефектов и требованием разорвать договор и вернуть деньги.

Совет

Только если продавец отказывается это сделать или игнорирует претензию в течение месяца, можно подавать на него в суд с иском о признании договора купли авто недействительным.

Каждый случай расторжения договора индивидуален, имеет свои особенности, нюансы. Чтобы избежать неприятных неожиданностей в суде из-за неправильно оформленных бумаг, правовых ошибок в исковом заявлении и тому подобном, перед совершением этих действий лучше получить грамотную консультацию юриста и воспользоваться его помощью в подготовке документов для суда.

Источник: https://SudebnayaPraktika.ru/grazhdanskie-dela/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi.html

Все о расторжении договора купли-продажи недвижимости

04.02.

2019

Юридически значимые обязательства приобретаются с момента двусторонней подписи договора, согласно положениям которого продавец обязуется передать товар клиенту, получая при этом финансовую прибыль.

Когда оговоренные пункты выполнены в полном объеме, расторгнуть договор невозможно. В противном случае стороны могут приступить к урегулированию споров, руководствуясь правовыми нормами.

Рекомендуем к просмотру следующие статьи

Кто может расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Инициаторами могут выступать лица, участвовавшие в подписании документа, третьи лица, чьи права были нарушены в ходе исполнения положений договора. 

Различают следующие типы договоров купли-продажи:

  • реализация движимого и недвижимого имущества, земельных участков;
  • поставка товара или определенного перечня услуг совместно с поставками;
  • розничный отпуск продукции.

Законодательство

Основной документ, применяемый в судебной практике – Гражданский Кодекс.

Гражданский Кодекс в решении споров здесь сопряжен с положениями Земельного Кодекса. Так ни один продавец не обладает полномочиями отменить сделку с землей по собственному желанию, что прописано в ст. 22 ГК и ст.37 ЗК. 

Претензионный порядок может завершиться до обращения к процессуальным органам путем подписания соглашения о добровольном снятии обязанностей и взаимных расчетов. Важно понимать, что при регистрации бумаг при расторжении в каких-либо инстанциях обязательно, если и сам договор официально прошел процесс регистрации. Иначе защитить свои права в судебном порядке не получится.

Нюансы судебного производства

  • Отсутствие мирной договоренности дает право сторонам обратиться за помощью в суд. Первое, что потребуется, это доказательство соблюдения процедуры досудебного урегулирования спора, когда стороны документально предоставили друг другу претензии и доводы. 
  • Для утвердительного решения судье необходимо получить в качестве доказательств действительно существенные нарушения, которые влекут за собой расторжение договора. В этом случае обвинитель предоставляет суду обоснование своей упущенной выгоды по вине ответчика.
  • Чаще судебные разбирательства происходят по вопросу отказа передавать денежное вознаграждение продавцу за предоставленную в пользование недвижимость. Ситуации, когда покупатель передавал денежное вознаграждение, а до сих пор не получил в собственное владение недвижимое имущество, встречаются реже. 

Решение квартирного вопроса

Гражданин, осуществляющий покупку квартиры или комнаты, обязан произвести оплату в оговоренные сроки и установленным способом. При нарушении этих условий продавец в судебном порядке взыскивает не только основную сумму, но и процент за упущенную выгоду, пени за просрочку. Руководствоваться здесь следует ГК РФ, в частности, статьей 486. 

Самая неприятная ситуация, когда продавец предоставил недвижимость, а суд обязал покупателя выплачивать стоимость полученного имущества по исполнительному производству, что составляет по несколько тысяч рублей в месяц. Обращаться в процессуальные органы рекомендуется с требованием признать сделку незаконной по ст. 450, при этом необходимо доказать, что новый владелец недвижимости, таким образом, возжелал получить выгоду. 

Читайте также:  Налог на дарение недвижимости (квартиры): в каких случаях платится налог, как исчисляется

Когда собственность не была передана покупателю, то отменить сделку еще проще, не оформляя акт приема-передачи до внесения необходимой денежной суммы. 

Покупатель может обнаружить обстоятельства, которые также требуют немедленной отмены процедуры купли-продажи:

  1. Продавец сокрыл факт наличия прописанных лиц, которые имеют законное право проживать на приобретенной собственности, например, дети до 18-ти лет или лица, не имеющие возможности приобрести другое жилье после снятия с регистрации.
  2. Подделка регистрационных документов на недвижимое имущество. Здесь наступает не только административная, но и уголовная ответственность продавца.
  3. Присутствие на жилой площади недостатков, препятствующих нормальной эксплуатации помещений по их прямому назначению с надлежащим комфортом. Дополнительно покупатель имеет право требовать частичное возмещение стоимости объекта недвижимости, а также безвозмездное устранение недочетов. 

Земельный вопрос

Судебные разбирательства в связи с приобретением или продажей земельных участков практически не отличается от решения вопросов с квартирами.

Обращение в суд следует при отсутствии оплаты за предоставленный земельный участок. Гражданский Кодекс в решении споров здесь сопряжен с положениями Земельного Кодекса.

Так ни один продавец не обладает полномочиями отменить сделку с землей по собственному желанию, что прописано в ст. 22 ГК и ст.37 ЗК. 

Обратите внимание

Передавать земельные участки продавец также не имеет полномочий, если на них претендуют иные лица. Покупатель может инициировать процедуру отмены сделки исключительно через судебную инстанцию, полагаясь на ст.450 ГК РФ. Предварительно следует запастись доказательствами того, что продавец действительно умышленно сокрыл факт наличия претензий третьих лиц на данный земельный участок.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости: порядок расторжения, судебная практика Ссылка на основную публикацию

Источник: https://yurid-sovet.ru/nedvizhimost/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-poryadok-rastorzheniya-sudebnaya-praktika.html

Расторжение договора купли продажи недвижимости

Сделки с недвижимостью – одни из самых сложных и дорогостоящих. Поэтому, когда при их осуществлении возникают ошибки, препятствия, нарушения законодательства, от участников требуется максимум терпения и такта, чтобы по возможности нейтрализовать негативные последствия.

Проблемной и сложно разрешимой ситуацией является расторжение договора купли-продажи недвижимости, т.е. прекращение его действия и завершение отношений между сторонами.

Такой сценарий возникает, если одна или обе стороны после совершения сделки выражают недовольство неисполнением либо неполной реализацией основных условий договора.

Сама процедура расторжения непростая и требует специальных юридических знаний.

Правовая база вопроса

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости регламентируется рядом законодательных актов.

Федеральный закон № 122 является правовой основой для любых сделок с недвижимостью. Из этого закона следует, что все сделки, проходящие в сфере недвижимости, обязательно регистрируются в государственных органах в два этапа: сами сделки и переход права владения на объект недвижимости.

Процедуру расторжения договора купли-продажи недвижимости описывает глава 29 ГК РФ.

Конкретизируются причины, на основании которых возможно расторжение (ст. 450), ситуация изменения обстоятельств (ст. 451), сам порядок проведения процедуры расторжения (ст. 452), последствия, возникающие после расторжения таких сделок (ст. 453).

Расторжение договора купли-продажи недвижимости имеет целью прекратить действие неисполненного или ненадлежащим образом исполненного договора.

Расторгнуть сделку допустимо в следующих ситуациях:

  • по обоюдному согласию;
  • на основании судебного решения;
  • при нарушении существенных условий договора;
  • если расторжение предусмотрено законодательно или документально.

Отличие от недействительной сделки и ее причины

Судебная практика знает много случаев, когда какая-либо сторона требует расторжения договора на основании его незаконности. В такой ситуации договор не расторгается, а признается недействительным. Львиная доля таких сделок – это сделки с участием недееспособных граждан, а также совершенные под давлением, угрозами, обманным путем.

Основное отличие между недействительной сделкой и расторжением договора касается их правовой природы. Недействительный договор считается не заключенным с самого начала, тогда как расторгнуть можно только тот договор, который действует на настоящий момент.

Поскольку недействительная сделка теряет силу сразу с момента заключения, то положение сторон, все их имущественные права остаются такими же, как и до ее совершения.

Если речь идет о расторгнутом договоре, то все полученные во время действия сделки доходы и выгода возврату не подлежат.

Договор может быть признан недействительным только в случае противоречия законам и правовым актам, основам правопорядка, нравственности, если был заключен с пороками воли, правоспособности и дееспособности. Если речь идет о расторжении договора, то основаниями для него служат именно правомерные волевые действия сторон, имеющие целью прекращение договорных отношений.

Сделка признается недействительной (ничтожной) по следующим причинам:

  • Один из участников сделки является недееспособным или ограниченно дееспособным;
  • Договор был заключен лицом, временно не осознающим свои действия под влиянием алкоголя, наркотиков, психического расстройства и т.д.;
  • Если в результате сделки были нарушены права несовершеннолетнего гражданина;
  • Заключение договора состоялось с помощью угрозы, давления, насилия, обмана, сговора и т.п.
  • Сделка признана мнимой (совершена без наступления каких-либо юридических последствий) или притворной (заключена, чтобы прикрыть другие правоотношения).

После признания сделки незаконной, стороны возвращаются к имущественному положению, которое существовало до начала договорных отношений. Также пострадавшая сторона может требовать в судебном порядке возмещения морального ущерба.

Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы:

  • для регистрации ИП
  • регистрации ООО

Если у Вас уже есть организация, и Вы думаете над тем, как облегчить и автоматизировать бухгалтерский учет и отчетность, то на помощь приходят следующие онлайн-сервисы, которые полностью заменят бухгалтера на Вашем предприятии и сэкономят много денег и времени. Вся отчетность формируется автоматически, подписывается электронной подписью и отправляется автоматически онлайн.

  • Ведение бухгалтерии для ИП
  • Ведение бухгалтерии для ООО

Он идеально подходит для ИП или ООО на УСН, ЕНВД, ПСН, ТС, ОСНО.
Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь, как это стало просто!

Когда возможно проведение данной процедуры

Для прекращения договора необходимо наличие серьезных нарушений его существенных условий одной из сторон, либо других случаев, предусмотренных законом или договором. Серьезные нарушения считаются таковыми, если одна из сторон получает значительный ущерб, лишается того, на что могла рассчитывать при заключении сделки.

Вескими основаниями для расторжения чаще всего являются:

  1. Использование при сделке одной из сторон фальшивых или ошибочно оформленных документов;
  2. Несоблюдение или ущемление прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан;
  3. При отсутствии оплаты за недвижимость по условиям договора или ее неполном размере;
  4. При отказе освободить квартиру и сняться с регистрационного учета после сделки;
  5. При наличии обременения в виде прописанных в квартире граждан;
  6. Если продажа совершена организацией с неправильно оформленными уставными документами;
  7. Из-за существенного изменения обстоятельств, при учете которых стороны не заключали бы данную сделку.

Чтобы наступили такого рода обстоятельства, считается, что ситуация должны быть возникшей неожиданно, непреодолимой, влекущей серьезный ущерб для одной или обеих сторон, а также затрагивающей их интересы. Такие обстоятельства чаще всего возникают внезапно, и стороны не исходили из них первоначально при сделке.

В этом случаев у участников сделки отсутствует какая-либо вина, но, тем не менее, действие договора прекращается. Типичным примером существенного изменения обстоятельств является возвращение ранее прописанного гражданина из мест тюремного заключения и добившегося восстановления регистрации в проданной квартире по суду.

О порядке расторжения данных видов договоров рассказано в следующем видео сюжете:

Порядок проведения процедуры до регистрации договора

Расторгнуть сделку купли-продажи до регистрации и перехода права владения не представляет усилий. Сама сделка в этом случае считается незавершенной, и в случае обоюдного соглашения сторон она просто отменяется.

Для этого продавец и покупатель предоставляют в ЕГРП соглашение о расторжении договора купли-продажи.

Стороны пишут заявление о регистрации соглашения, и на данном основании в Росреестр вносится запись о прекращении сделки.

Важно

В соглашении важно не только упомянуть все необходимые условия, но и указать, что стороны не имеют претензий по отношению друг к другу. Внимательно следует прописать даты расторжения договора и вступления соглашения в силу, денежные суммы и перечень имущества для возврата.

На практике обоюдное согласие сторон бывает очень редко. Если какие-либо обязательства уже были исполнены до момента отмены сделки (например, произошла передача аванса), то предмет этих обязательств возврату не подлежит даже после прекращения договорных обязательств.

В случае несогласия на расторжение одной из сторон второй стороне приходится обращаться с исковым заявлением в суд. Основанием для обращения станет письменный отказ ответчика в намерении расторгнуть договор.

Последовательность действий после регистрации

В данном случае ситуация становится сложнее. Дело в том, что если договор уже был исполнен до момента расторжения, то стороны не могут требовать возвращения денег или имущества, если законом или самим договором не установлено иное. Расторжение по обоюдному согласию возможно лишь в период действия договора.

Если покупатель и продавец по обоюдному согласию хотят восстановить первоначальное положение уже после перехода прав владения в Росреестре, то они должны заключить новый договор купли-продажи недвижимости, в котором они меняются ролями: продавец становится покупателем и наоборот. В результате продавец получает проданную недвижимость, а покупатель возвращает деньги.

Если имеет место односторонний отказ от совершенной сделки, необходимо попытаться заключить с другой стороной досудебного соглашения. Для этого ей отправляется предложение об отмене сделки.

Если на него получен письменный отказ или ответ не поступил в оговоренный срок или по умолчанию в течение 30 дней, правомерно составлять исковое заявление в суд.

Основанием для открытия судебного дела является нарушение основных пунктов договора либо другие обстоятельства, признанные судом.

Решение вопроса через суд

Произвести расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке допустимо в течение 3 лет с момента заключения сделки.

При обращении в суд по данному делу истцы часто допускают серьезную ошибку: требуют в иске только расторгнуть договор, ничего не говоря о возврате своего имущества.

Суд всегда удовлетворяет только те требования, о которых было заявлено официально.

Согласно Гражданскому кодексу, после перехода прав на недвижимость прекращение действия договора по суду не означает причину для того, чтобы покупатель перестал пользоваться и распоряжаться этим имуществом.

Совет

В данной ситуации необходимо обращаться в суд сразу с двумя исками, или включать в один иск два требования:

  1. О расторжении договора купли-продажи недвижимости;
  2. О возвращении всего переданного имущества.

Если от одного из участников имели место существенные нарушения, то оправдано требовать возмещения убытков и морального вреда. Например, если договор предусматривал оплату покупателем стоимости квартиры после регистрации, и она не была произведена в срок, продавец может вернуть в судебном порядке не только всю сумму, но и дополнительные проценты за невыплату (ст. 395 ГК РФ).

Читайте также:  Как и где поменять паспорт в 20 и 45 лет, замена паспорта через госуслуги, мфц: заявление, документы, госпошлина

Для обращения в судебную инстанцию истцу необходимо иметь следующие документы:

  • Договор купли-продажи объекта недвижимости;
  • Документы, подтверждающие нарушения условий договора одной из сторон;
  • Оформленное по всем правилам исковое заявление в суд.

В случае вынесения судом положительного решения по иску, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением об изменении сведений о владельце данного имущества.

Последствия данной процедуры

В результате расторжения договора купли-продажи недвижимости наступает прекращение договорных отношений, если иная ситуация не предусмотрена законом или договором, а также не следует из самих договорных обязательств.

Если регистрация перехода прав на собственность еще не была произведена, то договор на момент прекращения считается действующим, и стороны просто возвращаются к ситуации «статус-кво»: продавец возвращает деньги покупателю, а тот, в свою очередь, недвижимость продавцу. Закрепляются эти действия соглашением о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Расторжение договора после перехода прав к другому собственнику уже не является основанием для восстановления первоначального владения имуществом – действие договора окончено, и его предмет изменил собственника. Возвращение к исходным условиям возможно только в результате заключения обратной сделки, где продавец будет покупателем, а покупатель – продавцом.

Когда обоюдного согласия при желании расторгнуть договор купли-продажи недвижимости достичь не удается, и досудебное урегулирование конфликта также не возможно, добиться своих прав можно в судебном порядке.

Пути снижения рисков для покупателя и продавца

Как продавец, так и покупатель еще до совершения сделки с недвижимостью могут быть предусмотрительными и обезопасить себя от возможных проблем, если в будущем последует расторжение договора.

Продавцу недвижимости рекомендуется:

  • Внести в договор пункт о размере и сроках оплаты (до или после регистрации);
  • Внимательно отнестись к пункту о возможности расторжения при невыполнении обязательств.

Покупателю недвижимости необходимо:

  • В договоре четко прописать сроки передачи жилого помещения продавцом и зафиксировать этот факт дополнительно в передаточном акте;
  • Указать порядок и условия расторжения договора купли-продажи недвижимости.
  • Прописывать только настоящую стоимость недвижимости, поскольку в случае расторжения договора продавец обязан будет вернуть не фактическую сумму, а обозначенную в договоре.

Правила расторжения при неоплате изложены в следующем видео материале:

Источник: http://www.DelaSuper.ru/view_post.php?id=8217

Вс разъяснил, что договор купли-продажи возможно расторгнуть из-за неоплаты товара

В Обзоре судебной практики N 5, утвержденном в декабре 2017 года, Верховный Суд Российской Федерации (далее-ВС РФ) обобщил практику по спорным делам в различных правовых сферах.

Так, ВС РФ рассмотрел порядок разрешения споров об исполнении обязательств. В п.

8 обзора ВС разъясняет, что неоплата товара покупателем при добросовестном исполнении обязательств продавцом признается существенным нарушениям условий купли-продажи.

В качестве примера в обзоре приводится определение ВС РФ (N 5-КГ17-13) по иску женщины, которая продала свой земельный участок и дом, но так и не получила от покупателя предусмотренной соглашением оплаты.

История разбирательства

Женщина обратилась в суд с исковым заявлением, в котором просила о расторжении заключенного с ответчиком договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества, переданного ему по договору.

Истица заключила с покупателем договор купли-продажи, в соответствии с которым последний должен был получить жилой дом и участок земли и передать женщине оговоренную договором денежную сумму.

Свою часть обязательств истица выполнила в полной мере.

Переход права собственности к покупателю был зарегистрирован надлежащим образом, однако, покупатель не отплатил недвижимое имущество, чем, по мнению истицы, существенно нарушил условия заключенного договора.

При первом рассмотрении дела суд удовлетворил требования женщины.

Свое решение суд обосновал тем, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязанности оплатить приобретенное имущество истица в значительной мере лишилась того, на что рассчитывала, заключая договор.

Суд посчитал такое нарушение существенным, и признал право женщины требовать расторжения договора и возврата переданной покупателю недвижимости.

Следующая инстанция выразила иное мнение. Апелляцией было принято новое решение, требования женщины оставлены без удовлетворения. Суд не оспаривал того факта, что покупатель не выполнил принятое обязательство по оплате имущества, но посчитал что это нарушение договора не является существенным.

Принимая решение суд сослался на ст. 486 ГК РФ и указал: тот факт, что товар не был оплачен покупателем не влечет возникновения у истицы права на расторжение договора, а порождает только право требовать оплаты дома и участка и взыскания процентов в установленном порядке. Также отказывая истице суд применил разъяснения, содержащиеся в п.

Обратите внимание

65 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от апреля 2010 г. N 10/22 (далее-Постановление № 10/22), В п. 65 Постановления № 10/22 сказано, что в силу ст.

453 ГК РФ стороны разбирательства не могут требовать возврата того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если другие правила не определены законом или соглашением.

Выводы ВС РФ

ВС РФ указал, что вывод апелляционной инстанции противоречит нормам закона, а именно правилам ст. 450 ГК РФ.

В указанной статье закреплено: существенным признается такое нарушение договора, по причине которого вторая сторона получает ущерб, из-за которого она в значительной мере лишается того, на что могла рассчитывать при заключении соглашения.

ВС РФ разъяснил: оценивая существенность нарушения, допущенного покупателем, суд должен был исходить из того обстоятельства, что истица не получила никакой оплаты за участок и строение, и поэтому очевидно лишилась того, что рассчитывала получить, заключая договор.

Относительно вывода апелляции о том, что факт неоплаты земли и дома дает истице только право настаивать на оплате недвижимого имущества и взыскании процентов ВС указал, что такой вывод ошибочен и вытекает из неправильного толкования ст. 486 ГК РФ. Из смысла этой статьи не следует, что при отказе покупателя оплачивать товар у продавца отсутствует право требовать расторжения договора по основаниям, предусмотренным в ст. 450 ГК РФ.

Также ВС РФ указал на неверное применение апелляцией разъяснения Постановления № 10/22. В соответствии со ст.

1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении применимы к требованиям одной стороны в обязательстве к другой стороне о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Соответственно, при расторжении соглашения продавец вправе настаивать на возврате товара, переданного покупателю, если этот товар не оплачен.

Таким образом, ВС РФ разъяснил, что продавец вправе расторгнуть договор в случае, если покупатель отказался оплачивать товар.

Суд определил, что неоплата полученного товара – существенное нарушение договора купли-продажи, на этом основании продавец вправе требовать расторжения договора в суде.

Вместе с тем, указанное обстоятельство не исключает возможности для продавца требовать защиты прав в ином порядке, путем взыскания суммы задолженности по договору и процентов начисленных на сумму долга.

Важно

Заслуживает внимания тот факт, что ранее у ВС РФ была иная позиция по рассматриваемому вопросу. Например, в аналогичном споре о неуплате покупной цены за квартиру, рассмотренном ВС РФ в 2011 году (определение № 5-В11-27) ВС определил, что неоплата товара не относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Предполагается, что последние разъяснения ВС РФ будут активно применяться судами и послужат дополнительным инструментом защиты прав продавца, добросовестно исполнившего обязательства, в случае, когда эти права нарушены неоплатой товара.

Ведущий юрисконсульт

ООО «Центр правового обслуживания»

Бражников Владимир Сергеевич

Источник: https://pravorf.ru/analytics/vs_razyasnil_chto_dogovor_kupli_prodazhi_vozmozhno_rastorgnut_iz_za_neoplaty_tovara.php

Расторжение договора купли продажи недвижимости судебная практика

Юристы Агентство недвижимости «Вся Уфа» специализируются на сделках с недвижимостью (с 1993 года), на профильных юридических консультациях. Мы имеем большой опыт работы, что позволяет нам в кратчайшие сроки разрешить самые сложные ситуации наших Клиентов.

К нам часто обращаются после посещения риэлторской компании, юриста или адвоката, для разрешения сложных, запутанных и неоднозначных ситуаций.

Как правило, мы не направляем Клиента в суд, а стараемся решить вопрос путем переговоров, с помощью методик досудебного урегулирования спора, составления согласительных документов. Наши юристы-риэлторы помогают в разрешении ситуации по продаже и/или покупке квартиры, коттеджа, земли любой сложности.

Мы поможем с проверкой документов, с проведением переговоров с продавцами, покупателями, в т.ч. с риэлторами, другими представителями сторон сделки. Проконсультируем по всем вопросам недвижимости.

Тем же, кто планирует приобретение недвижимости с использованием ипотечных кредитных средств, полезно будет знать: — какие требования предъявляют банки и страховые компании к приобретаемому закладываемому заемщиком объекту недвижимости, — каковы особенности взаиморасчетов между участниками ипотечной сделки,

— каковы особенности расторжения ипотечной сделки, признания ее недействительной, а также последствия неисполнения заемщиком обязательств перед банком, страховой компанией.

Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

  • наличие в теле договора нарушений действующих законодательных норм и прочих актуальных нормативных актов;
  • заключение сделки с участием гражданина, неспособного руководить совершаемыми действиями (преклонный возраст, алкоголизм, психические расстройства и т.п.);
  • составление договора с участием несовершеннолетн его в условиях отсутствия законного представителя;
  • принуждение гражданина к подписанию сделки на фоне угроз, введения в заблуждение, сложных жизненных обстоятельств и т.п.;
  • мнимость/притвор ность сделки;
  • иные ситуации, требующие индивидуального рассмотрения.

Обращаться в суд с иском о расторжении договора в одностороннем порядке можно только после предварительного обращения ко второй стороне с предложением нивелировать сделку и получения отказа либо же отсутствии ответа в срок, закрепленный договором (при отсутствии таких условий – спустя 30 дней).

Расторжение договора купли-продажи

Если стороны не смогли достигнуть согласия относительно расторжения договора, то заинтересованная сторона может обратиться с иском в суд. Статья 452 ГК РФ требует обязательного соблюдения претензионного порядка – обратиться в суд можно в случае отказа расторгнуть договор или не получении ответа на претензию о расторжении договора.

Казалось бы тупиковая ситуация, когда право продавца нарушено самым грубым образом – квартиры он лишился, а денежные средства за эту квартиру ему предлагают взыскивать по исполнительным листам в течение всей жизни покупателя, даже может быть еще и с пенсии!? Единственным вариантом применить ст.

450 ГК РФ и расторгнуть договор купли-продажи недвижимости будет применение положений законодательства о неосновательном обогащении. Но только при условии, что квартиру фактически не передали покупателю. Регистрация перехода прав собственности не означает фактической передачи.

Если квартира все еще во владении продавца (или арендатора, которому квартиру сдал еще продавец), а новый собственник не подписал акт приема-передачи квартиры, не принял ключи, не вселился, не переоформил на себя документы в налоговой, не переоформил телефон, не оплачивал коммунальные услуги, то указанные обстоятельства можно использовать в споре и доказать, что фактической передачи недвижимости новому собственнику не состоялось, а значит п.4 ст. 453 ГК РФ применить суд не сможет.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости от Верховного Суда

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Читайте также:  Статья за наркотики и наркосодержащие вещества: хранение, употребление, продажа и распространение

В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости», статьи 549 — 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости после регистрации

При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).

  • Подобрать надежных помощников (обращаться только в проверенные агентства недвижимости и к грамотным юристам);
  • Внимательно относиться к составлению договора, тщательно вычитывать каждый его вариант;
  • Контролировать наличие в договоре пункта о возможности расторжения при невыполнении обязательств;
  • Внести пункт о размере и сроках оплаты: до или после регистрации.

к содержанию ↑

Судебная практика по договорам купли — продажи недвижимости

Цена является существенным условием договора купли — продажи. При выкупе арендованного помещения она определяется в порядке, предусмотренном пунктом 4.9 Основных положений Программы приватизации.

Поэтому суд был обязан проверить условие о цене, указанное покупателем в договоре.

Совет

Подлежал также проверке вопрос о правомерности требований истца на приобретение в собственность конкретных помещений, указанных в проекте договора.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости: все не так просто

Поскольку оспариваемый договор купли-продажи не предусматривал условия о его расторжении в судебном порядке с возвратом полученного в случае неуплаты покупателем денег.

Суд отметил, что в ГК РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой. Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что гражданин А.

неверно избрал способ защиты своих прав, поскольку в ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая последствия несвоевременной оплаты по договору купли-продажи.

Оказывается, продавец вправе требовать лишь оплаты товара и, а также в качестве санкции — уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Решение Выборгского районного суда было отменено полностью.

Следует обязательно предусматривать расторжение договора как меру ответственности при отсутствии оплаты, в противном случае продавец квартиры может рассчитывать не на возврат имущества, а лишь на взыскание денежных средств. А ведь добиться решения суда о взыскании денег в вашу пользу – не значит их действительно когда-нибудь получить.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

При расторжении договора купли-продажи недвижимости в случае, когда до произведенной оплаты покупателем к нему переходит право собственности, при нарушении сроков оплаты в силу п. 3 ст. 488 ГК РФ продавец вправе предъявить требование о возврате недвижимого имущества.

При этом, как указал Президиум ВАС РФ, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.

Обратите внимание

В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Так, для продавца важно указать, что договор расторгается а имущество возвращается продавцу в случае несвоевременной или неполной оплаты покупателем цены квартиры. Причем необходимо предусмотреть возврат квартиры и в том случае, если договор уже был зарегистрирован в ЕГРИП.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Если при расторжении договора из-за признания сделки купли-продажи квартиры недействительной ни у одной из сторон, заключавшей договор, не было умысла совершать ее с нарушением законодательства, то обе обязаны возвратить полученное друг другу — то есть, продавец получает назад квартиру, а покупатель — уплаченные деньги.

Если данный возврат оказывается невозможен (например, квартира перепродана), то его можно заменить денежной компенсацией. Если же одна из сторон все же имела умысел заключить сделку противозаконно, то суд может применить к ней меры конфискации. То есть, обратно все по заключенной сделке получит только одна из сторон.

Когда обе стороны действовали умышленно — все полученное ими конфискуется в пользу государства.

Требование о расторжении договора может быть заявлено одной из сторон (подача в суд искового заявления) только после получения отказа другой на полученное предложение (претензии) добровольно аннулировать сделку. Или же в том случае, если ответ не был получен в срок, указанный в таком предложении (установленный законом или договором), а при отсутствии конкретной даты — в тридцатидневный срок.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка в одностороннем порядке

Приостановление регистрационных действий может быть совершено по инциативе стороны сделки купли-продажи земельного участка на основании ч. 3 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до момента окончания срока регистрации, предусмотренного ч.3 ст. 13 ФЗ, то есть не позднее 18 дней с момента подчаи документов на регистрацию.

Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений (ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Интересное:  Дата утверждения графика отпусков на следующий год

26 Июн 2018      glavurist         97      

Источник: http://mainurist.ru/alimenty/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-sudebnaya-praktika

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи недвижимости: порядок расторжения, судебная практика. Приобретение квартиры — важный вопрос, требующий ответственного подхода. Зачастую недобросовестность контрагента и погрешности в договоре, приводят к печальному результату. Для того, чтобы не остаться без жилья и денег, важно учитывать все детали.

Как разрешить вопрос мирным путем?

Текущее законодательство призывает решать вопрос двумя путями: в досудебном порядке при соглашении обеих сторон или в суде.

При согласии обеих сторон, расторжение договора о купли-продажи не вызывает особых затруднений. В данной ситуации стоит не забывать о задатке, если он есть. Зачастую задаток передается продавцу от покупателя, еще до того, как заключается сделка.

Если принято решение договор расторгнуть, а инициатива поступает от продавца, то задаток должен быть возвращен в двойном объеме. Если договор хочет расторгнуть покупатель, задаток ему не возвращается.

В случае, если решение о расторжении договор обоюдное, задаток возвращается, а штраф не предусматривается.

Обращение в суд

Договориться мирным путем удается редко. Если прийти к мирному соглашению не получается, единственным выходом из ситуации остается обращение в суд. Суд расторгнет договор по инициативе одной из сторон, если были нарушены его условия. К примеру, не поступила оплата или покупатель не получил недвижимость.

Основные детали

Существуют ситуации, когда обращение в суд результата не принесет. А в некоторых случаях, с его помощью возможно восстановить справедливости. Обращаться в суд по причине, не указанной в ранее заключенном договоре, нельзя. В этом случае суд просьбу не удовлетворит. Для того, чтобы избежать подобного, следует учитывать все аспекты при заключении сделки.

Чего следует опасаться?

В распространенных случаях покупатель отдает деньги, но квартиру не получает. Согласно текущему законодательству, потребовать то, что уже было осуществлено по расторжению сделки нельзя, если оно не предусмотрено в условиях договора.

Это правило становится основной причиной различных проблем. Если покупатель заплатил деньги, но не получил недвижимость, он имеет право подать в суд. Однако, продавец не обязан возвращать денежную сумму, поскольку его обязательство было осуществлено до расторжения договора.

В данном случае покупатель потерять деньги и не получит квартиру.

Есть возможность избежать подобного исхода. При заключении договора, необходимо указать в соглашении необходимость продавцу вернуть деньги, если сделка будет расторгнута по различным причинам. Это поможет обезопасить себя. В противном случае доказать свою правоту продавцу не получится.

Важно

В судебной практике встречаются случаи, когда продавец передает покупателю недвижимость, но не получает денег.

Важно помнить, что при расторжении договора, деньги будут возвращены только в том случае, если это было указано в одном из пунктов соглашения.

Заключая соглашение купли-продажи недвижимости, важно подходить к делу ответственно и учитывать малейшие детали, способные изменить ход дела.

Как заключается договор?

ДКП является сделкой, согласно которой, одна сторона, которая является собственником, передает другой имущество, в обмен на денежную сумму, обговоренную заранее.

Соглашение заключается исключительно в письменном варианте. В нем предусматриваются все условия:Указывается дата, в которую был составлен договор:

  • Указывается дата, в которую был составлен договор.
  • Указываются данные обеих сторон.
  • Подробно описывается предмет договора (имущество).
  • Указывается сумма сделки.
  • Указываются порядки и сроки, в которые должна быть осуществлена оплата.
  • Указываются обязанности обеих сторон.
  • Оговариваются дополнительные условия (по желанию сторон).

В каких случаях договор считается недействительным?

Согласно законодательству, ДКП будет считать недействительным, если в нем не указывается стоимость имущества. Дополнительные условия могут включаться в соглашение при желании одной из сторон.

Рекомендуется учитывать в договоре мельчайшие детали. К примеру процедура расторжения должна быть расписана в подробностях, чтобы обезопасить обе стороны. Например, необходимо указать, что в случае расторжения соглашения, необходимо вернуть переданную сумму.


Какие могут быть нюансы?

Договор может быть расторгнут в случае, если были нарушены условия или если он недействителен. Необходимо различать эти понятия.

Суд может признать соглашение недействительным в следующих ситуациях:

  • При нарушении норм законодательства.
  • Если в заключении сделки принимал участие недееспособный человек.
  • При участии в заключении сделки человека, который не способен отвечать за свои действия.
  • Когда в заключении договора принимало лицо, не достигнувшее совершеннолетия.
  • Если договор был заключен путем угроз, шантажа или физического насилия.
  • Если сделка заключена для прикрытия других действий (мнимое соглашение).

Расторжение договора является долгим процессом. Для того, чтобы не быть обманутым, необходимо учитывать все аспекты при подписании соглашения.

В этой статье вы узнали, расторжение договора купли-продажи недвижимости: порядок расторжения, судебная практика. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок».

Источник: http://www.cherlock.ru/articles/rastorjenie-dogovora-kypli-prodaji-nedvijimosti

Ссылка на основную публикацию