Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Юридическая помощь должникам

Все сделки с недвижимым имуществом всегда сопряжены с риском. Если участвует несовершеннолетний, то доля риска существенно возрастает. Поэтому продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка бывает очень сложно. Рассмотрим как продать долю ребенка в приватизированной квартире.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

При совершении сделок по отчуждению собственности ребенка, согласно Семейному и Гражданскому кодексам РФ, интересы ребенка представляет законный представитель несовершеннолетнего.

Основным отличием просто продажи квартиры или доли в ней от продажи  квартиры, где собственником одной из долей является несовершеннолетний,  является обязательное согласие органа опеки и попечительства. Продажа доли в квартире, где прописан несовершеннолетний, но, при этом, собственности не имеет, получение согласия органа опеки не предполагает.

Находясь на страже прав и законных интересов детей, органы опеки строго следят за тем, чтобы не нарушались имущественные права несовершеннолетнего.

Условия получения согласия на продажу доли:

  • покупка равноценной по метражу доли;
  • удовлетворительное состояние жилого помещения;
  • географическое место положения квартиры.

Так, будет получен отказ, если продаваемая доля будет частью благоустроенной трехкомнатной квартиры в черте города рядом с социальными объектами, а покупаемая частью частного дома без удобств на окраине города, вдали от социальной инфраструктуры.

Особняком стоит вопрос о даче разрешения на покупку квартиры в новостройке. В таких ситуациях все зависит от степени готовности дома. Желательно, чтобы дом был сдан в эксплуатацию.

В этом случае, а также при условии, что жилищные условия ребенка в итоге улучшаться (к примеру, будет выделена доля больше имеющейся, либо метраж новой квартиры будет больше), органы опеки «дадут зеленый свет» на совершение сделки.

Задать вопрос юристу

Алгоритм продажи доли несовершеннолетнего в квартире

  1. Подача заявления.

    Важно! Сроки рассмотрения устанавливаются на муниципальном уровне, обычно не превышают 15 дней.

  2. Получение предварительного согласия на совершение сделки, либо отказ. На данный момент четких оснований для отказа в законе не прописано. Отказ может быть обжалован в суде в порядке искового производства.
  3. Совершение сделки

    Важно! Следует помнить, что сделка по купле-продаже квартиры при наличии доли несовершеннолетнего в ней без согласия органа опеки не пройдет регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

  4. Уведомление органа опеки и попечительства о совершении сделки, её регистрации в соответствующем государственном органе и предъявлении свидетельства о праве собственности несовершеннолетнего на квартиру или долю в жилом помещении.

Перечень документов для продажи доли в квартире, где прописан несовершеннолетний для органов опеки

  1. Заявление законных представителей, если ребенку меньше 14 лет. Если от 14 до 18 лет, то заявление от несовершеннолетнего с согласием родителей (родителя, либо опекуна) на совершение сделки.

  2. Паспорта законных представителей и несовершеннолетнего, при наличии у него документа удостоверяющего личность в силу возраста.
  3. Документы на отчуждаемое жилье.
  4. Документы на покупаемое жилое помещение.

  5. Предварительный договор купли-продажи, либо нотариальное обязательство приобретение определенного объекта в собственность ребенка.

Важно! Российское законодательство запрещает сделки с недвижимым имуществом между родителями (опекунами, попечителями) и их детьми до 18 лет. Исключением из данного правила является дарение недвижимости несовершеннолетнему.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Источник: https://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego/

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?

Семейное право > Имущественные вопросы > Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?

Продажа квартиры, которая разделена между несколькими собственниками — это процедура, которая практически всегда сопровождается дополнительными разбирательствами и трудностями.

Многие обращаются к юристам с вопросом: «Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка?» — это одна из самых распространенных ситуаций, связанных с продажей разнодолевого недвижимого имущества.

Подобные случаи часто возникают при увеличении семьи, когда появляется второй или третий ребенок. В подобной ситуации семья может быть вынуждена продавать старую квартиру и покупать новую.

Если говорить в целом, продать жилье с долей несовершеннолетнего ребенка хоть и сложно, но вполне реально.

Обязательное условие такой сделки — несовершеннолетний ребенок не остается ущемленным в правах и получает долю в новой квартире, которая по ценности соизмерима с предыдущей.

Родители или родитель, который собирается продавать квартиру с долей ребенка, должен понимать, что ему в любом случае придется обращаться получать разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего.

Обязательно будет уточнятся доля ребенка касательно новой недвижимости. Если совет решит, что эта доля неравная или по каким-то другим причинам сочтет сделку невыгодной для ребенка, она будет аннулирована и расторжена по решению суда.

Получается, что при планировании продажи квартиры с несовершеннолетним собственником может быть два варианта развития событий:

  • если вы продаете старую квартиру, но не покупаете при этом новую, ребенка нужно обеспечить другой жилплощадью (это может быть квартира близкого родственника);
  • вы просто меняете квартиру на другую и ребенок автоматически получает в ней долю.

В некоторых ситуациях органы опеки дают согласие на внесение денег, полученных с продажи доли в квартире на личный счет несовершеннолетнего.

Этими средствами он сможет воспользоваться после наступления дееспособного возраста.

Случаи исключения

Выделяются случаи, когда ребенок признается дееспособным в 16 лет. Эта информация закреплена в ст. 17 ГК РФ.

Гражданин определяется как дееспособный, если:

  • он вступил в брак;
  • по разрешению родителей официально устроился на работу, где обеспечивается полным социальным пакетом;
  • занимается индивидуальным предпринимательством.

В таких ситуациях продажу квартиры можно провести без обращения в совет попечительства. Несовершеннолетний получает полный ряд неимущественных и имущественных прав.

Как выделяется доля ребенка?

Перед продажей недвижимого имущества опекунам или родителям ребенка нужно предоставить в попечительский совет документы на старую квартиру для уточнения, какой вид жилья можно будет покупать в будущем.

Очень многие пытаются схитрить и просто покупают очень дешевую комнату в коммуналке с оформлением её на ребенка.

Обратите внимание

На такие сделки органы опеки всегда реагируют отказом, потому что несовершеннолетний жить не может и будет проживать с родителем, а для жизни двоих площадь комнаты очень маленькая.

К примеру, у ребенка в квартире с жилой площадью 30 кв.м. доля ребенка была 1/3. В новой квартире его доля должна быть не меньше 10 кв.м (именно жилой площади, без технических помещений). Новая доля может быть больше, но не меньше.

Порядок получения разрешения от органов опеки

На беседе у совета попечительства обязательно должны присутствовать оба опекуна или родителя несовершеннолетнего ребенка.

Если одна родительская сторона не может присутствовать перед органами опеки из-за территориальной удаленности, развода, принципиального несогласия на продажу доли несовершеннолетнего или по любым другим причинам, дело будет передаваться в суд и решаться в судебном порядке.

Ускорить решение вопроса можно предоставлением в судебную инстанцию письменного согласия опекуна/родителя на заявку о продаже квартиры (оно должно быть заверено нотариусом или российским консульством, если он находится в другой стране) или документов, которые подтвердят отсутствие родительских прав у отсутствующей стороны.

В органы попечительства также нужно будет предоставить пакет документов. Перечень необходимой документации может отличаться в зависимости от части РФ. Есть случаи, когда список документов отличается даже при нахождении муниципальных учреждений в одном городе или регионе.

По этой причине рекомендуется уточнять состав документационного пакета непосредственно в том учреждении, где будет выдаваться разрешение.

В большинстве случаев запрашиваются такие документы:

  • паспорта обоих родителей;
  • свидетельство о рождении или паспорт ребенка (нужен оригинал и копия);
  • документы о купле недвижимого имущества, которые подтверждают наделение ребенка долей жилья;
  • письменное заявление;
  • свидетельство о браке либо документ, подтверждающий расторжение брака;
  • документы на продаваемое имущество;
  • свидетельство о праве собственности на жилье;
  • нотариальная лицензия на продажу;
  • выписки с лицевого счета покупаемого и продаваемого жилья;
  • выписка из домовой книги продаваемой и покупаемой недвижимости;
  • квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины;
  • договор о покупке нового жилья, подтверждающий право собственности.

После подачи всех необходимых документов сотрудники органов опеки проведут осмотр квартиры, в которой живет ребенок.

Во время подачи письменного заявления о продаже квартиры и остальных документов родителями/опекунами составляется заявление, в котором они обязуются соблюдать права ребенка.

Проводится эта процедура в присутствии инспектора УЗСН (управление социальной защиты населения), который в последствии заверит заявлении.

Частые причины отказа совета попечительства

Помимо отказа со стороны органов опеки из-за неравной доли ребенка в новой квартире и причин этого же характера, совет попечительства может отказать в продаже квартиры из-за следующих пунктов:

  • продается все недвижимое имущество с последующей покупкой новой квартиры в рассрочку;
  • новая сделка является одновременно продажей и дарением;
  • покупаемая квартира находится в строящемся доме, который еще не сдан в эксплуатацию;
  • приобретаемая квартира имеет гораздо меньшую квадратуру, чем продаваемая;
  • инфраструктура рядом с новым местом жительства недостаточно развита или вообще отсутствует;
  • в приобретаемом жилье отсутствуют или недостают какие-то коммуникации или удобства.

Если совет попечительства отказывает в продаже квартиры с долей несовершеннолетнего, опекунам или родителям придется ждать его совершеннолетия. В таком возрасте он будет наделен правом распоряжаться своим имуществом.

Что нужно для того, чтоб получить разрешение от органов опеки?

Таковыми аргументами является:

  • хорошая экология в новом месте жительства и климатические условия;
  • улучшенная и более развитая инфраструктура;
  • хорошо обустроенная новая квартира соответствующей квадратуры.

После получения разрешения от органов опеки на продажу квартиры с долей ребенка можно начинать собирать пакет документов и приступать к планированию сделки.

Что делать после получения разрешения

Разрешение от органов опеки обычно выдается спустя 2 недели после подачи заявления и пакета документов.

В документе указывается адрес продаваемой и адрес приобретаемой квартиры. После получения разрешения родителей/опекунов снимают с регистрации.

После снятия с регистрации дальнейшие действия происходят в несколько этапов:

  1. Нотариусом заключается двусторонний договор купли-продажи и составляется акт о приеме-передаче недвижимого имущества.
  2. Регистрируется право собственности на всех участников осуществляемой сделки.
  3. Старая квартира продается одновременно с покупкой новой.
  4. Регистрация родителей/опекунов и ребенка в новом жилье.
  5. Предоставление в совет попечительства справок и копий договоров о покупке новой недвижимости и извещения о том, что ребенок получил равноценную долю утраченной собственности.

На этом процесс продажи старой квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка завершается.

Может ли несовершеннолетний подарить свою долю квартиры?

Согласно статье 32 Гражданского кодекса РФ ребенок до 14 лет не может дарить свою долю недвижимого имущества.

Что касается несовершеннолетних возрастом от 14 до 18 лет, теоретически они могут совершить подобную сделку под контролем органов опеки.

Эти положения закреплены в статьях 26 и 28 Гражданского кодекса.

Опираясь на законодательство такие операции возможны, однако, как показывает практика, на такую сделку попечительский совет очень редко дает согласие.

Размен квартиры с несовершеннолетними детьми

Процедура размена квартиры с долей несовершеннолетних детей происходит по тем же правилам, что и обычная продажа квартиры.

Если был найден покупатель на размениваемую квартиру и альтернативное жилье, в которое переедет ребенок, можно собирать все документы и обращаться в органы опеки.

Но опять же, согласно со ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ сделки, связанные с покупкой и продажей недвижимости с долей несовершеннолетнего осуществляются при том условии, что имущественные права ребенка не будут ущемлены.

Читайте также:  Что делать если нечем платить по кредиту или просто не хочется

Заключение

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка — это достаточно труднореализуемый процесс. Трудности возникают в основном на этапе получения разрешения от совета попечительства.

Основным условием для продажи такого недвижимого имущества является предоставление ребенку нового отдельного жилья (в случае если новое не приобретается) или доли в приобретаемой квартире.

После получения разрешения нотариально заключается стандартный двусторонний договор купли продажи и перерегистрация родителей и ребенка в новом жилье.

Видео: Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний

Источник: http://semeinoe-pravo.net/kak-prodat-kvartiru-esli-est-dolya-nesovershennoletnego-rebenka/

Особенности продажи квартиры, если в ней есть доля несовершеннолетнего

Столкнувшись с реализацией недвижимости, каждый собственник понимает, что процедура непростая и очень хлопотная. Очень часто возникает вопрос, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка.

На первый взгляд кажется, что никаких проблем нет, поскольку родитель является законным представителем малыша, и при наличии его согласия можно инициировать продажу жилплощади, однако на самом деле все обстоит намного сложнее.

Данная статья будет посвящена особенностям проведения сделки по реализации жилой недвижимости, если право собственности на ее часть есть у малолетнего ребенка. Выделим наиболее значимые моменты и расскажем о том, какие документы потребуется оформить дополнительно.

Когда доля малолетнего ребенка в квартире может быть продана?

Процедура продажи квартиры – это непростое мероприятие, однако оно может стать еще сложнее, если собственником доли является несовершеннолетний гражданин.

Часто родители ребенка хотят продать жилье, чтобы улучшить условия проживания семьи и в дальнейшем приобрести более просторную квартиру.

Иногда продажа недвижимости связана с переездом семьи в другой город или микрорайон, что также предполагает покупку квартиры по новому месту пребывания.

Важно

Каждый из перечисленных случаев позволяет осуществить продажу недвижимости, но при условии, что родители обратятся в службу опеки и попечительства для получения соответствующего разрешения. В Гражданском кодексе РФ прописаны все условия проведения подобной сделки, а также указано, что права ребенка не должны быть ущемлены, иначе сделка признается недействительной.

Если разрешения опеки нет в пакете обязательной документации, то соглашение будет аннулировано через суд, а в отношении каждого нарушителя будут применены соответствующие меры наказания. Таким образом, существует два варианта продажи жилплощади:

  1. Передать в распоряжение ребенка долю в другой квартире и реализовать жилье, где он проживает сейчас.
  2. Оформить разрешение органов опеки, реализовать недвижимость и сразу передать такую же часть в новом жилье.

Каждый способ имеет свой регламент, который закреплен законом и предполагает предварительную подготовку необходимой документации и соблюдение всех правил.

В каком порядке выделяется доля для ребенка?

Важным аспектом проведения сделки является размер доли малолетнего ребенка. Прежде чем реализовать квартиру, родители ребенка должны подробно изучить документы и, обратившись в службу опеки, оформить разрешительный акт именно на ту долю, которой владеет малыш.

Иногда возникают такие ситуации, когда родители ребенка приобрели недорогую комнату и оформили ее на сына или дочь, не достигших совершеннолетнего возраста. В итоге попечительский совет не дает разрешения на продажу, поскольку ребенок проживать один не может, а для двоих такая жилплощадь недостаточна.

Какие документы требуются для продажи?

Процедура оформления проводится исключительно при участии нотариуса и наличии вышеописанного разрешения.

Оба родителя или законные представители малыша должны присутствовать во время оформления разрешения, кроме случаев, когда родители находятся в разводе или один из родителей против реализации жилья.

В этом случае процедура может быть осуществлена только после рассмотрения дела в судебной инстанции.

Подтверждающими документами тогда станут судебные заключения, акт о разводе или акт о смерти родителя. В разных регионах требования к общему пакету документации могут быть разными, но общий перечень документации должен выглядеть следующим образом:

  • паспорта родителей и ребенка (если есть);
  • свидетельство о рождении малыша;
  • бумаги на жилье и на долю ребенка;
  • заявление в принятой форме;
  • акт о брачном союзе или о расторжении брака;
  • разрешение на продажу от органов опеки;
  • технические бумаги на квартиру;
  • квитанция о плате госпошлины;
  • соглашение на приобретение нового жилья.

Заключение

Чтобы продать квартиру, в которой есть доля несовершеннолетнего гражданина, потребуется обратиться в попечительский совет и получить разрешение на проведение данной процедуры.

Если права ребенка в ходе сделки ущемляются, то разрешение выдано не будет, а само соглашение впоследствии суд признает недействительным. Чтобы избежать такой ситуации, необходимо правильно подготовить документы и соблюдать все установленные правила.

Источник: https://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/oformlenie/prodazha/est-dolya-nesovershennoletnego.html

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка 2019 — с собственником доли, можно ли

Часто случаются ситуации, когда необходимо срочно продать недвижимость. Например, сейчас много программ трейд ин, при которых можно приобрести новую квартиру по лучшим условиям.

Но если прописан в старой квартире несовершеннолетний ребенок, то здесь есть несколько особенностей.

Что нужно знать?

Если брать в расчет любую продажу имущества, то при наличии доли ребенка это становится непростой задачей. Ведь защита интересов детей осуществляется на высокой уровне.

Законодательство регулирует все процессы для минимизации рисков нарушения прав несовершеннолетнего. А ведь многие родители нарушают закон, совершено не думая о собственном малыше.

Процесс реализации квартиры с несовершеннолетним затруднителен. Часто вопрос становится актуальным при расширении площади в виду новых обстоятельств.

При появлении на свет второго и третьего ребенка необходимо решать вопрос в короткий промежуток времени. И обычным решением здесь становится продажа старой жилплощади и покупка новой.

Но реализовать такой план можно. Но нужно понимать, что это достаточно сложно. Процедура сопровождается большим количеством нюансов. И все правила по оформлению действия прописаны в Гражданском кодексе.

Для такого действия потребуется заручиться разрешением органов опеки и попечительства.

Законодательная база

Регулируют вопрос несколько правовых актов:

  • Конституция Российской Федерации. Статья 17 о правах и статья 38 о семейной защите.
  • Семейный кодекс Российской Федерации. Статья 60 об имущественном праве ребенка и статья 65 об осуществлении родительского права.
  • Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 20 о местах жительства человека, статья 26 о несовершеннолетних детях при дееспособности, статья 28 о дееспособности несовершеннолетних, статья 37 об имуществе подопечного.

Права детей на жилье

Регулирует вопрос вышеперечисленный закон. Каждый ребенок должен иметь регистрацию по месту прописки одного из родителей. Мало того, он имеет право на получение соответствующих условий, что были ранее – до продажи квартиры.

Поэтому получить разрешение на приобретение более мелкой недвижимости, скорее всего, не получится.

При этом родитель дает расписку об обязательной регистрации ребенка и отделении ему доли от покупки.

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка?

Перед тем как продавать квартиру, необходимо проконсультироваться у органов опеки о возможности выдачи разрешения. Часто родители оформляли на ребенка небольшую комнату полностью, и тогда органы опеки давали добро.

На основании закона должны быть лучше условия. Но так как все принадлежит ребенку, а он проживать в силу возраста один не может, то разрешение получено и матерью.

Если старая доля ребенка была 1/2 , то на новой территории она должна быть не менее.

Можно ли?

Как следует из выше перечисленного, сделать это можно, но с соблюдением некоторых нюансов.

Поэтому, прежде чем идти на оформление новой недвижимости, нужно ознакомиться с порядком действий в данном процессе.

Порядок действий

Изначально стоит получить разрешение у нотариуса о реализации имущества с долей несовершеннолетнего. Он выдает такое разрешение только на основании документа от органов опеки и попечительства.

При процессе получения документов должны присутствовать оба родителей. Это оговорено в действующем законодательстве.

Если один из родителей не может присутствовать по какой–либо причине, то дело переносится в судебную инстанцию. Для минимизации такого шанса лучше заручиться письменным согласием второго супруга.

Если родитель отсутствует по причине длительной командировки, то вполне достаточно нотариально заверенного разрешения. Дополнительно нужно заверить документ консульством страны, где пребывает второй супруг.

Необходимые документы

В каждом конкретном случае перечень документов может быть разным. Поэтому начинать процесс продажи стоит только после ознакомления с перечнем необходимых документов.

Часто список документов выглядит так:

  • документы, удостоверяющие личность каждого родителя;
  • свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
  • документы, подтверждающие приобретение недвижимости;
  • заявление установленного образца;
  • свидетельство о браке или бракоразводном процессе;
  • документация на продаваемый объект недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на реализуемый объект недвижимости;
  • нотариальная лицензия на реализацию, а также аналогичный документ законных представителей ребенка;
  • квитанция об уплате обязательного платежа в виде государственной пошлины;
  • выписка из домовой книги;
  • документ о купле–продаже новой недвижимости.

Попечительский совет самостоятельно принимает решение об условиях проживания малыша и выдает окончательный документ, на основании которого можно или нельзя осуществлять продажу недвижимости.

Разрешение органов опеки

Многие граждане желают знать как продать квартиру если есть доля несовершеннолетнего ребенка.

Разрешение органов опеки – обязательный документ к получению. И именно поэтому, в 2019 году необходимо сначала получить документ такого рода, а затем обращаться в иные организации.

Причины отказа

Причинами для отказа могут стать:

  • приобретение недвижимости в рассрочку, продав все объекты недвижимости;
  • при оформлении сделки продажи–дарения;
  • при вложении в строящийся объект;
  • при приобретении меньшей жилплощади;
  • при плохой инфраструктуре;
  • при отсутствии коммуникаций.

Проведение сделки

Многие граждане желают знать как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли правильно. Ведь часто процесс занимает несколько месяцев только потому что люди некорректно оформляют документы.

Для продажи квартиры потребуется пройти несколько шагов:

  • получение разрешение у органов опеки и попечительства;
  • получение разрешение у нотариуса, составление договора купли–продажи;
  • регистрация прав собственности всех участников процесса;
  • реализация старой недвижимости происходит одновременно с покупкой;
  • при переходе прав покупателя, ребенок перерегистрируется по новому адресу;
  • далее органы опеки получают копии документов для понимания равноценности сделки.

Возможные проблемы

Многие родители задаются вопросом как продать квартиру если несовершеннолетние дети в доле и какие подстерегают проблемы.

Проблемы могут возникнуть только при отсутствии разрешения органов опеки и попечительства.

Тогда сделка признается недействительной. Аналогичные последствия сулят и тем, кто не прописал ребенка в сроки, указанные законодательством по новому адресу.

На видео о продаже жилья

Источник: http://nam-pokursu.ru/kak-prodat-kvartiru-esli-est-dolja-nesovershennoletnego-rebenka/

Сложно, но можно. Как продать долю квартиры, если в ней прописан или является собственником несовершеннолетний ребенок?

Любые процессы, связанные с изменением статуса недвижимости, сами по себе являются значительной головной болью для тех, кто вынужден этим заниматься.

Подобные же операции, отягощенные наличием каких-либо специфических обстоятельств, таких как нахождение доли этой жилплощади во владении ребёнка, и вовсе делают их крайне запутанными.

Тем более, что любые сделки, стороной которых является лицо, не достигшее 18 лет необходимо проводить с особой деликатностью.<\p>

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную консультацию:+7 (499) 504-88-91 Москва

Можно ли произвести такую сделку, если одному из собственников нет 18 лет?

Если же возникла ситуация, при которой необходимо продать часть квартиры, вторым собственником которой является гражданин, не достигший возраста 18 лет, то тогда необходимо получить разрешение в письменном виде на подобные действия от попечителей ребёнка и органов опеки, так как именно они являются теми, кто следит за учётом его интересов.

В продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка важную роль играют органы опеки. Следует доказать им, что это не нарушит прав несовершеннолетнего собственника и не ухудшит условия его проживания.

Нюансы, если лицо, не достигшее совершеннолетия, только прописано, но не является собственником

В таком случае процесс будет проходить несколько легче, так как уже нет необходимости получать разрешение от органов опеки и попечительства. Однако тут существует проблема в том, что в квартире, на которое оформляется договор купли-продажи, не должны быть прописаны лица, которым не исполнилось 18 лет.

Читайте также:  Виды ответственности за вандализм и его отличие от хулиганства

Таким образом, ребёнка придется не только выписать из нынешнего жилища, но и зарегистрировать по другому месту жительства, так как сделка будет невозможна при отсутствии у него прописки где-либо.

Есть небольшие нюансы при оформлении прописки ребёнка в зависимости от его возраста:

  • До 10 лет: согласно статье 20 Гражданского Кодекса РФ это могут сделать только законные представители, подав заявление в паспортный стол по месту жительства.
  • 10-14 лет: несовершеннолетний гражданин может быть зарегистрирован по адресу проживания бабушки и дедушки, а также братьев и сестер, которым исполнилось 18 лет.
  • 14-18 лет: возможно проживание в квартире, не зарегистрированной ни на одного родственника.

Варианты продажи

Переход части жилища, которая находится в собственности лица возрастом менее 18 лет, в другие руки не может быть осуществима, если ребёнок остается без места для проживания по документам.

Органы опеки и попечительства никогда не выдадут разрешения, если такому лицу не будет предоставлена доля в новой квартире, соизмеримая со старой.

Без такого документа сделка будет признана недействительной по решению суда.

Существует 2 варианта продажи квартиры:

  1. Продажа осуществима, если прописать ребёнка у родственников, не приобретая новую квартиру.
  2. При получении новой жилплощади передать во владение ребёнка её долю.

В какие инстанции необходимо обратиться?

В процессе оформления подобной сделки придётся обойти немало инстанций.

Основные инстанции для совершения сделки:

  1. Для правильно оформления согласия на продажу квартиры необходимо посетить нотариуса.
  2. Органы опеки и попечительства должны выдать разрешение на изменение статуса доли несовершеннолетнего лица.
  3. Для снятия его с учёта и аннулирования прописки на старой жилплощади следует обратиться в паспортный стол по месту жительства.
  4. Далее процесс происходит так, как и при обычной продажи квартиры без особых нюансов, то есть сначала поход к нотариусу, затем оформление в регистрационной палате.

Как действовать – пошаговая инструкция

Начать стоит с заверения у нотариуса согласия на осуществления подобных действий с собственностью ребёнка. Затем происходит получение разрешения в органах опеки и попечительства.

В данном процессе должны принимать участие оба родителя.

Если же это невозможно из-за отсутствия хотя бы одного из них в связи с оформлением развода, наличием нежелания реализации доли ребёнка или же вовсе невозможно установить местоположение опекуна, то в таком случае решение будет принимать суд.

Альтернативой этому может стать предоставление согласия в письменном виде или документа о лишении родительских прав.

Подготовка документов

Пакет необходимых документов для осуществления сделки:

  • паспорт матери и отца;
  • свидетельство о рождении ребёнка или же паспорт, если есть;
  • справка о покупке жилья, гарантирующая ребёнку его часть;
  • свидетельство о браке;
  • свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему;
  • разрешение нотариуса на совершение сделки покупки-продажи;
  • выписки из домовой книги и лицевого счёта обоих жилых помещений;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Составление договора купли-продажи

Договор составляется в присутствии родителей ребёнка и с разрешения органов опеки. В остальном же данный документ никак не отличается от остальных, связанных с продажей недвижимости.

Нюансом же здесь является то, что в преамбуле такого документа должны быть указаны подробные сведения представителя ребёнка, если ему нет 14 лет. В возрасте от 14 до 18 лет подросток может уже ставить свою подпись, но с согласия представителя, представленного в письменном виде.

Процесс составления подобного договора может быть и проведен без надзора органов опеки, однако в таком случае несовершеннолетний гражданин не должен быть собственником жилплощади, а лишь прописан там.

Регистрация сделки

При регистрации стоит учесть, что помимо документов, которые необходимы для регистрации в любом случае, нужно составить заявление на её совершение.

Требуется подготовить дополнительные документы:

  1. Документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетнего.
  2. Документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей:
    • решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным);
    • свидетельство о заключении брака несовершеннолетним (в случаях, установленных ст.21 и ст. 27 ГК).
  3. Письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ – далее СК).
  4. Разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК).
  5. Разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК).

Процесс продажи доли квартиры несовершеннолетнего ребёнка отличается от обычной сделки. Основной же особенность в такой ситуации является увеличения количества сторон, участвующих в этом процессе. Также при проведении подобной сделки стоит учитывать, что к условиям проживания лица, которому нет 18 лет, будет всегда приковано огромное внимание со стороны различных органов.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/nesovershennoletnego-sobstvennika.html

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребёнка

Классическая сделка купли-продажи усложняется, если собственником квартиры или доли в ней является ребенок. В таком случае возникает много правовых нюансов, которые надо обязательно учитывать, чтобы не нарушать закон. Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком еще и сложная процедура, поскольку бывает нелегко найти покупателя, который станет связываться с «проблемным» объектом.

Телефоны бесплатной горячей линии

Высококвалифицированные специалисты в области права проконсультируют Вас и ответят на все Ваши вопросы: Гражданское право, Недвижимость, Корпоративное право, Трудовое право, Автомобильное право, Страхование, Уголовное право, Семейное право, Наследство, Защита прав потребителей, Интеллектуальная собственность.

Правовой аспект

Согласно Конституции РФ ребенок является  полноправным членом общества и его права гарантируются законом. Нарушение прав и свобод несовершеннолетнего является противозаконным деянием. Сделка по продаже квартиры, если ребенок является ее собственником, регулируется:

  1. Гражданским кодексом.
  2. Семейным кодексом.
  3. Законом об опеке и попечительстве.
  4. Жилищным кодексом РФ.
  5. Законом о приватизации жилья.

Кроме этого есть дополнительные правовые  акты, регулирующие саму сделку и правильность ее проведения.

В первую очередь родители и другие собственники жилья должны получить разрешение органов опеки и попечительства.

Без данного разрешения не будет возможности зарегистрировать сделку у нотариуса и в государственных органах регистрации.

Совет

Кроме того, органы опеки впоследствии могут подать в суд и признать договор купли-продажи недействительным, поскольку не было получено разрешение на продажу собственности.

При продаже недвижимости с несовершеннолетним ребенком необходимо учитывать:

  1. Ребенок не должен лишиться прав на жилье.
  2. Родители обязаны получить разрешение от органов опеки.
  3. Запрещено ухудшать жилищные условия несовершеннолетнего.

Для того, чтобы точно не возникло к сделке  вопросов специалисты рекомендуют следующий алгоритм действий:

  1. Выписать несовершеннолетнего.
  2. Прописать ребенка в жилье, которое отличается лучшими условиями по сравнению с продаваемым объектом недвижимости.
  3. Заключить договор купли-продажи.

Проблема в том,  что зачастую нет возможности выполнить именно такой алгоритм, поскольку не у всех есть, куда прописать ребенка, а купить новое жилье раньше продажи старого очень сложно.

Но в любом случае, это не повод обращаться в сомнительные организации, которые обещают уладить вопрос с органами опеки и попечительства. В лучшем случае собственник не сможет выписать ребенка, а в худшем вы просто потеряете все деньги, а сделку нотариус все равно не зарегистрирует.

Недееспособность  и несовершеннолетие

По закону дети до 18 лет считаются недееспособными. То есть, они не могут от своего имени совершать законные сделки. До 14 лет ребёнок полностью недееспособен и за него все юридические вопросы решают законные представители, в первую очередь родители.

После 14 лет гражданин считается частично дееспособным. Это означает, что несовершеннолетний может подписывать документы и принимать решения,  но с письменного согласия родителей.

Есть только два случая, когда ребенок признается дееспособным в полной мере еще до наступления 18 лет:

  1. Вступление в брак в 16 лет.
  2. Занятие предпринимательской деятельностью или работа по трудовому договору, в случае эмансипации.

Если несовершеннолетний по одному из пунктов признан полностью дееспособным, то разрешение органов опеки ему не требуется и жилье можно продать на общих основаниях.

Продажа квартиры: пошаговая инструкция

Сделка по продаже квартиры, в которой несовершеннолетний является собственником проходит по следующему алгоритму:

  • Найти покупателя и договориться с ним о совершении сделки.
  • Подыскать новое жилье со схожими условиями для ребенка.
  • Написать заявление в органы опеки, которое содержит информацию по продаваемой недвижимости, а также по приобретаемой.
  • Ожидать разрешения органов опеки. На рассмотрение заявления уходит около 14 дней.
  • Получить разрешение на продажу от органов местной администрации.
  • Заключить договор купли-продажи и завершить сделку.
  • Зарегистрировать права собственности на новое жилье, в том числе и на ребенка.
  • Уведомить органы опеки о том, что права ребенка не нарушены и представить документы о завершении сделки.

Самое сложное в данной пошаговой инструкции — получение разрешения от органов опеки.

Здесь можно скачать образец заявления в органы опеки

Разрешение органов опеки и попечительства

Для начала нужно подойти в паспортный стол, имея на руках свой паспорт и свидетельство о рождении ребенка, если у несовершеннолетнего есть паспорт, то и его нужно взять.

Также в паспортный стол представляется свидетельство о праве собственности на продаваемую недвижимость.

Следующий шаг — подача заявления в органы опеки. Заявление можно написать самому или сделать это уже на месте на специальном бланке, который вам предоставят. В заявлении должна содержаться следующая информация:

  1. Кому написано заявление (обычно это руководитель органов конкретного района).
  2. От кого (ФИО, паспортные данные, где проживает, номер телефона).
  3. Название документа (Заявление).
  4. Основная часть, в которой описано, кто является собственником кроме несовершеннолетнего, а также данные о приобретаемом жилье.
  5. Номер свидетельства о праве собственности.
  6. Просьба разрешить совершить сделку купли-продажи.
  7. Факт отсутствия ущемленных интересов малолетнего собственника, а также согласия всех лиц на сделку.
  8. Обязательство после покупки квартиры и ее регистрации предоставить все имеющиеся документы по новой недвижимости.

В конце заявления ставится дата и подпись.

В государственные органы за разрешением должны приехать двое родителей, даже, если они в разводе.

Кроме заявления необходимо предоставить справку из паспортного стола о зарегистрированных в продаваемой квартире лицах, а также паспорт родителей и свидетельство о рождении несовершеннолетнего. В пакет документов нужно вложить свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру.

В обязательном порядке нужно принести документы на квартиру, которую планируется покупать или в которой будет зарегистрирован несовершеннолетний после продажи недвижимости.

Если от органов опеки поступил отказ, то у собственников жилья есть право оспорить его в суде, но более разумным вариантом будет узнать причину отказа и исправить ее, поскольку суд чаще всего становится на сторону органов опеки.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам по телефонам, указанным наверху страницы, или через онлайн-форму.

Как продать квартиру, если ребенок не собственник

Если ребенок не является собственником жилья, то по прописке он в любом случае имеет право пользования данной недвижимостью. Согласно этим правам ребенок имеет право быть там прописанным, проживать и пользоваться.

Читайте также:  Увольнение в связи со смертью работника: образец приказа, дата и формулировка, выплаты родственникам

В таком случае обращаться за разрешением  не обязательно, но и продать недвижимость будет сложно, поскольку ребенок имеет право там жить. Чтобы продать это жилое помещение необходимо зарегистрировать ребёнка по другому адресу.

Обратите внимание

Обязательно иметь в наличии жилое помещение, куда можно прописать несовершеннолетнего на постоянной основе. При этом условия должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире.

Государственные органы в данном случае могут поинтересоваться состоянием жилья, куда пропишут несовершеннолетнего. Оно должно соответствовать всем санитарным нормам и быть пригодным для проживания. Только в этом случае родителям разрешат прописывать малолетнего на данную жилплощадь.

Когда не обязательно прописывать ребенка или покупать новое жилье

Законом предусмотрено несколько ситуаций, когда не обязательно приобретать новое жилье или прописывать малолетнего куда-либо, чтобы получить разрешение от органов опеки:

  1. Семья переезжает за пределы региона, или в другое государство на ПМЖ.
  2. Квартира покупается в строящемся доме (ребенка необходимо где-то зарегистрировать, а также дом должен быть на последних стадиях строительства).

Если решено переезжать, то после продажи недвижимости на ребенка в обязательном порядке открывается специальный счет, куда будут перечислена его часть денег.

Также есть случаи, когда разрешается приобрести жилье с худшими условиями, чем продаваемый объект:

  1. Необходимо дорогое лечение для несовершеннолетнего собственника.
  2. Несовершеннолетний по состоянию здоровья не может проживать в данной местности.
  3. Получение образования в другом городе.

В любом случае при принятии решения органы опеки ориентируются на интересы ребенка, чтобы все действия были ему на пользу.

Если на малолетнего заводится целевой счет, то использовать деньги родители могут только при получении разрешения от соответствующих инстанций. Деньги оттуда могут быть сняты в следующих случаях:

  • Гражданин стал совершеннолетним и может сам распоряжаться своими средствами со счета.
  • Родители приобретают новое жилье. В таком случае необходимо разрешение органов опеки на использование целевых средств и несовершеннолетний обязан быть одним из собственников приобретаемой недвижимости.
  • Родители купили новый объект недвижимости, малолетнего сделали собственником, а деньги со счета могут использовать по своему усмотрению.

В случае если сделка проведена незаконно, и права несовершеннолетнего нарушены, родителей и ответственных лиц из государственных органов могут привлечь к административной и уголовной ответственности.

Продажа квартиры с детьми – достаточно сложная процедура, при которой законодательно определена необходимость защитить права несовершеннолетних.

Поэтому, чтобы не возникало в будущем проблем ни у продавца, ни у покупателя, лучше все сделать по закону, не обращаясь в сомнительные организации, которые предлагают обойти стороной органы опеки.

Это чревато негативными последствиями как для покупателя, так и для продавца недвижимости. Связавшись с мошенниками, вы рискуете потерять деньги и усложнить процедуру заключения сделки.

В каждом конкретном случае могут возникнуть дополнительные вопросы и тонкости правового характера. Поэтому для того, чтобы не ошибиться и соблюсти все правила при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком, рекомендуем обратиться за консультацией к профессиональному юристу, который доступно и грамотно объяснит все нюансы.

Телефоны бесплатной горячей линии

Высококвалифицированные специалисты в области права проконсультируют Вас и ответят на все Ваши вопросы: Гражданское право, Недвижимость, Корпоративное право, Трудовое право, Автомобильное право, Страхование, Уголовное право, Семейное право, Наследство, Защита прав потребителей, Интеллектуальная собственность.

Здесь можно задать свой вопрос юристу

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-rebenkom

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником доли: как сделать, порядок

Для любого гражданина, кто хоть раз сталкивался с продажей недвижимости, это время вспоминается с тяжелым вздохом. Действительно, это непросто, но еще труднее, когда дело касается квартиры, в которой есть доля ребенка.

Не все понимают, почему продажа квартиры с долей ребенка доставляет много хлопот.

А вопрос о продаже такой квартиры становится очень актуальным именно в самый неподходящий момент: когда появляется новый член семьи и места уже не хватает никому.

Чаще всего родители приходят к решению продать старую, маленькую квартиру и купить с большей квадратурой или дом, где каждому члену семьи найдется свой уголок. Не нужно паниковать, осуществить продажу, где есть доля ребенка в квартире, хоть и трудно, но реально.

Важно

Вся процедура будет сопровождаться нюансами, которые нельзя оставлять без внимания. В гражданском кодексе прописаны все условия такой продажи, и каждый желающий может с ними ознакомится.

Но самым главным условием является отсутствие ущемления прав ребенка и предоставление в новой квартире такой же, по стоимости, доли или даже больше.

Если это главное правило соблюдено, никто не сможет отказать в осуществлении такой сделки.

Доля ребенка в доме

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли

Для начала собственнику нужно обратиться за разрешением в попечительский совет. Именно он и только он может дать зеленый свет, и без его разрешения продолжать дело нет смысла.

Во время обращения в органы опеки гражданин должен понимать, что взамен старой доли у ребенка должна появится такая же новая доля в новой квартире или на другой жилплощади.

Если сотрудники опеки решат, что права ребенка нарушаются или новая часть не такая же, как старая, то они тут же дают отказ, и любая совершенная сделка сразу же расторгается в судебном порядке. Поэтому для родителей, желающих продать дом, есть две версии событий:

  • для родителей, которые решили продать дом, но не покупать новый, нужно переписать долю на ребенка в другой квартире/доме/комнате (у родственника);
  • для родителей, которые продают и покупают другую жилплощадь взамен, должны переписать на ребенка долю, равнозначную первой.

Обратите внимание! Подарить другую жилплощадь взамен старой нельзя.

Может ли несовершеннолетний ребенок быть собственником квартиры

Законодательство России разрешает гражданам любого возраста иметь свою собственность. То есть, от 0 лет ребенок может быть единоличным собственником, несмотря на его недееспособность.

Сделки, проводимые с такой собственностью до четырнадцати лет, буду заверять личной подписью его родители или опекуны, а после четырнадцати, с согласием этих же опекунов, подросток сам заверяет все бумаги.

Полноценный и единственный собственник

Как выделить долю после продажи правильно

Как продать квартиру самостоятельно

Перед началом всех действий с квартирой целесообразно будет обратиться в опекунский отдел и проконсультироваться по поводу вопроса, на какой вид жилья сотрудники могут выдать, в этом конкретном случае, разрешение.

Часто опекуны прибегают к методу покупки комнаты, соизмеримой детской доле, и оформляют ее полностью на несовершеннолетнего. Но такую схему редко одобряют лишь потому, что проживание маленького ребенка в комнате самому невозможно, а на двоих (с мамой или отцом) этой площади мало.

Если прошлая часть составила ⅓ от общего размера, то и в новом доме эта доля должна быть по квадратам такая же или больше.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка. Документы и весь процесс

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Первым делом, как говорилось выше, нужно получить дозволение от органов попечительства. Во время обращения и приема у сотрудника должны находиться как оба родителя (опекуна), так и сам ребенок.

Если один из представителей не может находиться на приеме из-за несогласия на продажу, развода или о его местонахождении нет информации, то такое дело сразу попадает под компетенцию суда. Смерть (при наличии справки) второго опекуна может принять сотрудник опекунского совета и вынести решение без участия судьи.

Вторым возможным способом решить вопрос без суда является наличие соглашения от отсутствующего представителя. Такие разрешения должны быть заверены у нотариуса или консула (если гражданин находится в другой стране).

Дополнительная информация! Если ранее суд вынес постановление о пропаже без вести родителя, то это постановление можно принести на встречу, и обращение в суд снова не понадобится (опекать и решать все вопросы по ребенку теперь может оставшийся родитель).

Помимо самого обращения потребуется предоставить ряд документов. Список может меняться даже в пределах одного города, поэтому точный перечень лучше узнавать у сотрудников того учреждения, в которое будет подано обращение.

Собеседование вместе

Самый распространенный пакет состоит из:

  • внутренние паспорта обоих родителей (оригинал и копия);
  • паспорт несовершеннолетнего или его свидетельство;
  • документ, который является подтверждением покупки жилья и в котором прописано, что этот несовершеннолетний получит свою часть;
  • прошение на получение разрешения;
  • свидетельство о заключении или расторжении брака;
  • бумаги на жилье, выставленное на продажу (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, выписка из домовой книги);
  • лицензия, выданная нотариусом, как разрешение на продажу;
  • выписка об отсутствии задолженностей на старой и новой жилплощади;
  • квитанция об выплате государственной пошлины;
  • договор купли-продажи на новое жилье;
  • иные документы по предписанию конкретного муниципалитета.

После этого сотрудник рассматривает заявление и проводит личную оценку тому, будут ли нарушены права малолетнего. Также родители подписывают заявление, где они обязуются соблюдать все права маленького члена семьи.

Дополнительная информация! Для более успешного прохождения собеседования на него лучше приглашать и собственника дома, который будет покупаться, чтобы он дал официальное подтверждение на продажу квартиры.

Минус на бланке — отказ в продаже

Можно ли продать неприватизированную квартиру

Есть достоверно известные ситуации, в которых ни один опекунский совет не выдаст свое разрешение. К таким относят:

  • новое жилье покупается в ипотеку или рассрочку;
  • если новое жилье оформляется по договору дарственной (продажа квартиры как подарок освобождает от налога);
  • новое жилье приобретается в новостройке и еще не сдано окончательно;
  • новый дом меньше по квадратуре, чем старый;
  • в новом жилье отсутствуют требуемые удобства (ванна, кухня);
  • недвижимость находится в районе без развитой инфраструктуры.

Важна информация! Все хлопоты с органами опеки актуальны только до наступления дееспособности ребенка. Иногда до наступления 16-ти летия, если подросток устроился на работу с сильным соц. пакетом, имеет свое дело или вступил в брак.

Иногда разрешается после продажи недвижимости денежную долю ребенка внести на закрытый счет в банке, которым он лично сможет воспользоваться только когда станет совершеннолетним.

Поспособствовать разрешению может подтверждение таких фактов:

  • улучшенная экологическая ситуация на новой недвижимости;
  • усовершенствованная инфраструктура там, куда запланирован переезд;
  • наличие лучшей климатической ситуации, чем в старом городе;
  • справка из новой работы в предполагаемом месте новой недвижимости, где он будет зарабатывать больше.

Что делать после получения соглашения?

Решение от органов опеки выдается через 10 рабочих дней после обращения. В нем указывается адрес квартиры, которая будет продаваться, и адрес квартиры, которую планируют покупать. Далее владелец выписывает всех, в том числе и несовершеннолетнего из квартиры, на основе разрешения.

Совершение сделок в одно время

После всех этих особенных действий продажа квартиры приобретает обычный вид:

  • Вместе с нотариусом обе стороны заключают договор купли-продажи старой квартиры и новой.
  • Подается запрос на регистрацию прав собственности на новых владельцев.
  • Реализация и приобретение жилплощади должна пройти одновременно.
  • После лица, вступившее в права собственности (родители или граждане, имеющие опекунство), подают на регистрацию ребенка по новому адресу.
  • В довершении родители передают договор о покупке жилья плюс документ, подтверждающий наличие у ребенка новой доли.

Реализация жилья, которым владеет недееспособный, несовершеннолетний граждан разрешена, но занимает очень много времени. Наличие множества нюансов пугает, но если в них разобраться, то продать дом вполне реально.

Источник: https://shtrafsud.ru/dokumenty/kak-prodat-kvartiru-s-nesoversennoletnim-sobstvennikom-doli.html

Ссылка на основную публикацию